Le loyer impayé est un risque auquel s'expose tout propriétaire bailleur. Pour le limiter, il est essentiel, dès le départ, de bien trier les candidats en bien vérifiant leur solvabilité et leur bonne foi. En cas de retard de paiement, le propriétaire bailleur doit réagir immédiatement. Cette situation affecte en effet ses revenus locatifs. Quels sont les recours possibles ?
Résoudre la situation à l'amiable
En général, le règlement des loyers s'effectue par virement bancaire. Dès que vous constatez un retard de paiement, il est recommandé de vous enquérir de la cause de ce souci auprès de votre locataire. Il peut s'agir d'un simple problème technique retardant le virement ou d'un décalage de trésorerie. Pour en connaître la raison réelle et informer le locataire de la situation, un simple mail ou un appel téléphonique suffit.
S'il rencontre des problèmes financiers momentanés dus à des imprévus ou autres, vous pouvez le conseiller de recourir aux dispositifs d'aides à la location de la CAF. Il est possible de demander à la CAF de vous verser directement l'aide reçue par le locataire.
Sans réponse de sa part, relancez-le en lui faisant parvenir une lettre plus officielle pour lui rappeler ses obligations locatives avec la date d'échéance établie dans le contrat de bail. Pour plus d'informations sur les autres recours possibles, rendez-vous sur www.litige.fr.
Adresser au locataire une lettre de mise en demeure
Si la voie amiable a échoué, vous devez adresser à votre locataire une lettre de mise en demeure de payer sous huitaine. Cette lettre de réclamation doit lui être envoyée par voie recommandée avec accusé de réception. Dans celle-ci, vous l'informez du montant des loyers dû et de son obligation de le payer sous huit jours.
En général, les propriétaires bailleurs envoient ce courrier entre 20 à 25 suivant l'échéance du règlement du loyer impayé. La date de son envoi est essentielle pour les étapes ultérieures à effectuer pour faire valoir vos droits. Si le locataire paie les sommes dues durant ce délai qui lui est accordé, vous n'aurez aucune démarche supplémentaire à effectuer.
Faites jouer vos garanties
Vous restez sans nouvelle de votre locataire après les huit jours qui suivent l'envoi de la lettre recommandée ? Afin de recouvrir les sommes dues, activez les garanties dont vous bénéficiez. Lors de l'entrée dans le logement, vous avez certainement exigé un garant à votre locataire. Pensez donc à le contacter sans attendre en lui expliquant la situation et en précisant que vous avez déjà envoyé au locataire une lettre de mise en demeure de payer. Cependant, avant de réaliser cette démarche, vérifiez que l'engagement du garant est toujours valide. Ceci doit être mentionné dans le contrat du bail.
Si vous avez souscrit auprès d'une compagnie d'assurance une garantie loyers impayés, déclarez l'impayé à votre assureur pour activer la garantie. Votre loyer impayé sera alors compensé par les indemnités que versera l'organisme. Lisez attentivement le contrat d'assurance pour bien profiter de toutes les garanties offertes.
Agissez en justice
Si toutes les démarches entamées ne sont pas fructueuses, il ne vous reste plus qu'à passer par un commandement de payer devant la justice pour recouvrir les loyers impayés. Il faut toutefois noter que cette procédure engendre des frais à la charge du propriétaire-bailleur qui, au terme de la procédure judiciaire, pourront être remboursés par le locataire. Si vous avez souscrit une assurance, c'est l'assureur qui s'occupe de cette démarche. Par ailleurs, les frais de cette procédure sont généralement couverts par la garantie.
Sans assurance, il faut vous rapprocher d'un huissier de justice. Ce dernier commencera par vérifier la présence d'une clause résolutoire dans votre contrat. Celle-ci permet la résiliation automatique du bail suite à un défaut de paiement. Si c'est le cas, l'huissier va d'abord envoyer au locataire un commandement de payer avec les sommes dues. Celui-ci possède alors un délai de deux mois pour payer intégralement le montant indiqué. S'il règle sa dette, toutes les poursuites à son encontre seront suspendues. Si en revanche, le paiement n'est pas fait à l'issue des deux mois, l'huissier saisira le tribunal d'instance pour entamer la procédure d'expulsion et ainsi mettre fin au contrat de bail. En général, le juge prononcera alors l'expulsion.
Si en revanche, le contrat de bail ne comporte aucune clause résolutoire, l'huissier de justice va saisir directement le tribunal. Le juge constatera le défaut de paiement et décidera de la suite à donner. Cette fois, il peut s'opposer à la demande d'expulsion et à la résiliation du bail demandée par le propriétaire. En fonction de la situation du locataire et du montant des dettes, il pourra lui accorder une durée de maintien de votre logement pendant une période pouvant aller jusqu'à trois ans. Pour mieux vous protéger, il est ainsi conseillé de toujours insérer une clause résolutoire dans votre contrat de bail. Ceci limite la liberté de décision du juge en cas de défaut de paiement du locataire.
À l'expiration du délai accordé par le juge, vous pouvez, par voie d'huissier, mettre à exécution l'ordonnance qui autorise l'expulsion du locataire. Si ce dernier ne s'exécute pas, vous pouvez saisir le préfet et demander le concours de la force publique.
